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房贷利率换锚平稳过渡,未来存进一步下调可能

科右新闻 2019-11-11 10:23:24 热度:4617}

10月8日,抵押贷款利率正式起锚,新发放的个人住房贷款利率将进行调整。目前,许多基于贷款市场报价利率的新抵押贷款利率已经公布。

从调整后的抵押贷款利率来看,与第一次抵押贷款利率相比,大多数城市的第二次抵押贷款利率略有上升,但总体变化不大,反映出利率走向稳定。此外,目前大多数城市的抵押贷款利率和贷款周期基本稳定。尽管有轻微的波动,平稳过渡仍然是主流。

二手房贷款利率普遍略有上升。

根据央行此前发布的《关于调整新发放商品房贷款利率的公告》,从10月8日起,新发放商品房贷款利率将根据最近一个月同期的贷款利率进行调整。第一笔抵押贷款利率不得低于相应期限的lpr,第二笔抵押贷款利率不得低于相应期限的lpr+60bp(基点)。

根据9月20日公布的五年期lpr,新一期抵押贷款利率不低于4.85%,第二期抵押贷款利率不低于5.45%。基于此,许多地方最近都调整了抵押贷款利率,如北京、上海、天津、江西等地。

第一财经记者了解到,新规定实施后,北京第一套和第二套个人住房贷款的较低利率分别为5.4%和5.9%,即lpr基准分别提高了55个基点和105个基点;分别是。上海市第一套个人住房贷款利率下限比基准低20个基点,不低于4.65%,第二套个人住房贷款利率下限比基准高60个基点,不低于5.45%;天津市第一套和第二套利率分别不低于5.15%和5.45%。

江西第一套是lpr基准利率,第二套不低于5.45%。

值得注意的是,在一线城市,上海首笔抵押贷款的利率已经在lpr基础上下调,这远远超出了市场的预期。对此,接近央行上海总部的人士告诉第一财经记者,这主要是因为个人住房贷款利率对市场供求有较大影响。

根据之前的情况,上海首套公寓的最低贷款利率为基准利率25%,约为4.65%。如果采用新的定价机制,上海首套公寓的利率将提高20个百分点,这对市场将产生巨大影响。“我不希望房地产市场的原有平衡受到lpr定价基准改革的影响,所以我是根据上海房地产市场的整体‘稳量、稳价’情况采取这一措施的。”他进一步透露。

然而,记者从上海的几位抵押贷款经理那里了解到,许多银行的具体执行利率尚未出台。

同时,可以看出,在实行lpr贷款利率后,与第一套房相比,大多数城市的第二套住房贷款利率略有变化。易居研究所对全国14个典型城市的报告也显示,在100万元贷款本金的基础上,新规定实施后,第一套住房的月抵押贷款金额较过去增加了6元,而第二套住房的月抵押贷款金额较过去增加了15元。

具体而言,10月份,北京、上海、广州和深圳第一套住房的平均lpr抵押贷款利率为5.15%,比9月份的5.14%上升了1个基点。四个一线城市第二套住房的lpr抵押贷款利率为5.61%,比9月份的5.58%上升了3个基点。

杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆和海口等二线城市首套住房的平均lpr抵押贷款利率为5.67%,较9月份的5.64%上升了3个基点。第二套住房的lpr抵押贷款利率为5.99%,比9月份的5.94%上升了5个基点。

易居研究所智库中心研究主任严跃进对第一财经记者表示,新的利率定价机制下,抵押贷款利率仅略有变化,反映了稳定的利率取向。“从结构上讲,二层公寓的利率略高。此外,二线城市一、二线公寓的利率都高于一线城市,这与二线城市近期收紧的房地产政策有关。”他说。

抵押贷款利率有可能进一步降低。

从全国主要一线和二线城市来看,目前的抵押贷款利率与第二季度相比略有波动,但大多数城市仍保持着过去两年的最低利率。荣格360大数据研究所此前的监测数据显示,8月份,全国首次住房贷款平均利率为5.47%,较上月上升了3个基点。二手房贷款的平均利率为5.78%,比上个月上升了2个基点。

抵押贷款利率锚定后,lpr将于每月20日公布一次。理论上,商业银行也可以根据实际情况修改基点的数量。因此,利率可能随后调整。购房者还担心未来抵押贷款利率可能会发生变化。

央行的公告明确表示,在lpr实施后,当借款人申请商业个人住房贷款时,他们可以与银行金融机构协商,就利率重新定价周期达成一致。重新定价期限可由双方协商确定,最短期限为1年,最长期限为合同期限。借款人和贷款银行可以根据其利率风险承受能力和管理能力进行选择。每次重新定价利率时,定价基准都会调整到最近一个月相应期间的lpr。

严跃进告诉记者,目前,lpr不会有太大变化,短期内基点也不会有太大变化。如何调整的关键取决于贷款合同。

“如果同意每年调整一次,到期后将根据“新lpr的旧基点”进行调整,一年内不变。如果协议在30年内没有调整,那么它相当于相同的,即“老lpr老基点”。”他说。

对于主要商业银行,将根据实际经营情况和房地产政策取向,根据lpr基本利率和基点,重新计算抵押贷款利率,进行抵押贷款支付。一些专业人士表示,随后的利率调整将有更多空间。

另一方面,从趋势来看,当前的全球降息将继续,国内降息预计将同时上调,这将对低利率和抵押贷款利率产生影响。有观点认为,短期内抵押贷款政策不会放松,但随着金融环境的进一步宽松和房地产市场的周期性调整,预计lpr抵押贷款利率将进一步下调。

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